L’amministratore di condominio è quella figura incaricata di curare l’amministrazione dei beni comuni e dei servizi all’interno di una struttura condominiale; si può dire pertanto che funga da organo esecutivo rispetto alle decisioni prese dall’assemblea di condominio. La riforma del condominio del novembre 2012 ne ha mutato i compiti e i doveri, andando a definire soprattutto i nuovi obblighi divenuti oggetto dei corsi per amministratore di condominio presenti in tutte le città d’Italia, e mirati a formare professionisti idonei allo svolgimento di un ruolo di grande responsabilità.
Amministratore di condominio: nomina, funzioni, doveri
La nomina di un amministratore di condominio è obbligatoria quando i condomini sono più di 8, e viene effettuata dall’assemblea; per la validità della nomina è sempre necessaria la maggioranza dei condomini presenti all’assemblea stessa, che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.
Questa maggioranza è necessaria sia nel caso di nomina obbligatoria sia nel caso di nomina facoltativa.
Possono essere nominati i soggetti che:
- godono dei diritti civili;
- non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo;
- non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive;
- non sono interdetti o inabilitati, o annotati nell’elenco dei protesti cambiari;
- possiedono il diploma di scuola secondaria di secondo grado e hanno frequentato uno dei corsi per amministratore di condominio per la formazione professionale, continuando a svolgere attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
Quali sono i compiti dell’amministratore di condominio?
L’amministratore di condominio ricopre il ruolo di rappresentante legale del condominio, quindi la gamma degli obblighi che deve assolvere è molto ampia e articolata.
L’amministratore rappresenta i condomini e può promuovere azioni giudiziali nell’interesse del condominio, sia contro i terzi sia contro i condomini.
E’ tenuto, all’atto della nomina (e a ogni rinnovo dell’incarico), a comunicare i propri dati anagrafici e professionali e il luogo dove vengono tenuti i registri dell’anagrafe condominiale, dei verbali e delle revoche nonché della contabilità, specificando giorni e ore in cui gli interessati possono prenderne visione gratuitamente; a stipulare una polizza che lo copra in caso di errore professionale; adeguare i massimali di polizza quando nel periodo del suo incarico vengono deliberati lavori straordinari; ad affiggere sul luogo di accesso al condominio un documento dal quale risultino le sue generalità e i suoi recapiti; ad aprire uno specifico conto corrente dedicato al condominio, facendo transitare su questo conto le somme ricevute dai condomini o da terzi e quelle erogate per conto del condominio; ad agire per il recupero forzoso delle somme dovute al condominio entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio salvo che l’assemblea lo dispensi espressamente.
Obblighi e doveri dell’amministratore di condominio dopo la nomina
I doveri dell’amministratore comprendono: l’esecuzione delle deliberazioni dell’assemble, la convocazione annuale dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale e la cura dell’osservanza del regolamento condominiale.
Inoltre, l’amministratore deve disciplinare l’uso delle cose comuni e l’utilizzo dei servizi, riscuotere i contributi, erogare le spese necessarie per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni, curare gli adempimenti fiscali.
Ha l’obbligo di tenere il registro dell’anagrafe condominiale, nel quale annotare i dati dei singoli proprietari e degli altri titolari di diritti sui singoli alloggi, specificando i dati catastali e quelli relativi alle condizioni di sicurezza delle parti comuni; curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di contabilità; conservare la documentazione riguardante la propria gestione.
Infine, in caso di richiesta dei condomini, l’amministratore è tenuto a fornire un’attestazione riguardante lo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e lo stato delle cause in corso, oltre a predisporre il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni.
Durata dell’incarico dell’amministratore di condominio
La legge stabilisce che l’incarico dell’amministratore ha durata di un anno e, in caso di mancata revoca, si intenderà rinnovato per un altro anno.
Tuttavia i condomini possono comunque deliberare la revoca dell’amministratore con le modalità previste nel regolamento di condominio.
La revoca può anche essere disposta dall’autorità giudiziaria su richiesta anche solo di uno dei condomini, se ricorrono alcuni gravi motivi stabiliti dalla legge:
- mancata comunicazione ai condomini della notificazione al condominio di un atto di citazione in giudizio che riguarda questioni che vanno oltre le sue attribuzioni, ivi compresa la richiesta di una revisione o di una modifica della tabella millesimale;
- mancato rendimento dei conti nel termine di 180 giorni dalla chiusura della gestione condominiale;
- mancata convocazione dell’assemblea per l’approvazione dei conti;
- rifiuto di convocare l’assemblea per la nomina di un nuovo amministratore;
- omissione dell’esecuzione di un provvedimento del giudice o dell’autorità amministrativa;
- omissione dell’esecuzione di una delibera dell’assemblea;
- omette dell’apertura del conto corrente condominiale;
- malagestione del patromonio del condominio;
- rifiuto di fornire dati aggiornati in merito allo stato dei pagamenti;
- trascuratezza nella tenuta dei registri obbligatori e nel recupero dei crediti.
Inoltre, quando emergono gravi irregolarità fiscali o risulta la mancata apertura del conto corrente obbligatorio (o il suo mancato utilizzo) ciascun condomino può chiedere che venga convocata un’assemblea per la revoca dell’amministratore o per fare cessare le irregolarità.
In caso di mancata revoca il condomino potrà ricorrere al giudice. L’amministratore revocato dall’autorità giudiziaria non potrà più essere nominato dall’assemblea.
Come è facile immaginare, per svolgere in modo adeguato il mestiere è necessario compiere un percorso di formazione ben mirato; ecco di seguito una selezione di alcuni corsi per amministratore di condominio suddivisi per regione.
Corsi per amministratore di condominio in Campania
Corsi per amministratore di condominio in Lombardia
- Corsi per amministratore di condominio a Milano
- Corsi per amministratore di condominio a Brescia
- Corsi per amministratore di condominio a Monza
